購入検討しても良いかどうかの判断をする際にどこを見たら良いのか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか？
利回り？
築年数？
エリア？
構造？
どれも重要ですよね。
私が見る順番としては利回り⇒築年数⇒構造⇒エリア⇒価格の順番で確認します。
地銀で金利 1.2％で考えた場合に利回りが 8.5％以上なければキャッシュフローが回らなくなるので買う意味がないです。
その為、ここの利回りで8.5％未満の案件は足切りになります。
その後は築年数です。
ここでも利回りが8.5％以上なければ残存年数が短すぎればキャッシュフローが回りません。
仮に利回りが 10％以上ある物件で残存年数が 20 年であればキャッシュフローが回る可能性があるため検討の土台にはのりますが、基本的には 25 年以上残存年数が残っているのがベストでしょう。
その後は構造です。
仮に築年数の浅い案件だったとしても木造であれば融資年数が「22-築年数」となってしまうケースが多いため、構造により築年数と利回りの考慮を変えるのが良いのではないかと思います。
その後はエリアです。
利回り、築年数、構造的に問題がなくともエリア的に入居者が付かなければ収益物件を持つ意味がありません。
また、銀行の選定にも役立つためこの部分のチェックは必須です。
最後に価格です。
物件価格が10億などの大きな物件であれば、そもそも融資を受けることができない可能性が高いです。
あえて順番にするのであれば、僕はこの順番で物件を見ます。
実際に仕事上、物件の精査をする際もこの順番で見ています。
キャッシュが回らなければ意味がないし、想定できる金融機関が少なければ融資が受けられず買うことができない。
この順番で見て問題がない物件であれば、日ごろからやり取りさせて頂いているお客様にご紹介させて頂くという流れです。
最後に必ずチェックしてもらいたいのが『ランニングコスト』です。
これが正直、一番厄介です。
現所有者がハッキリと把握していない思わぬランニングコストがあることもしばしばあります。
逆に、ランニングコストのチェックまで残った物件だったとしても、敷地外駐車場代や機械式立体駐車場などのランニングコストでキャッシュフローが基準に満たないなどの案件は多くあります。
結局、不動産での投資は『キャッシュフロー』と『売却戦略』が鍵を握る為キャッシュフローを得る為にどんな案件を検討していくのかは細かい明確な基準を設けることが重要になります。
私自身が基準を設ける時に考えていることは例にすると
・都内
利用可能金融機関3行
1 億から2億、ＲＣ造以上、利回り8.5％以上、築年25年以内
・神奈川
利用可能金融機関2行
東京寄りエリアは上記同様。ただし小田原等の東京から離れるエリアについては応相談。
・埼玉
利用可能金融機関4行
神奈川に同様。熊谷等の群馬に隣接する市については金融機関が難航するため厳しい目線になる。
・千葉
利用可能金融機関3行
埼玉に同様。印西や銚子については賃貸需要が乏しいため見送る可能性が高い。
というようにエリアごとに利用できる金融機関、価格、構造、利回り、築年数を記載したものを業者に提出するのがベストでしょう。
（書いてる本人も物件購入のために動いてるので実際にやってます）
購入物件の基準を明確にすることで、検討に割く時間を短縮することもできますし、業者にこの基準を明確にしてあげることで業者が物件を探しやすくなるため物件の紹介数が多くなります。
業者に対して決して「いい物件だったら買います」とは言わないであげてください。
「いい物件」は人によって求めているものが違うため、かなり困らせることになってしまうので…。
投稿者プロフィール
- 全国の大家さんと繋がる「場」を作っています。 自身の経験から得た不動産投資の成功・失敗談や、最新の市況ニュースを更新中。 孤独になりがちな大家業ですが、ここでは仲間と共に学び、共に豊かになることを目指しています。
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