不動産経営とは？

家賃収入と返済の差額が毎月の本業以外の収入になります。
所謂、不労所得です。
つまり、現役時にプラスの収入を得ることで、老後のための資産を形成することができます。
不動産経営をされている方の中には、不動産からの収入を得ることでアーリーリタイアをされる方も中にはいらっしゃいます。
不動産経営は一昔前まで地主や、高所得の方でないと取り組むことができないとされておりましたが、
現在は、金融緩和などの影響により年収が900万円程あれば取り組むことが可能になりました。

不動産経営のメリット

▶️　老後のために、何ができるのかを考えると本業以外の収入を作ることが挙げられます。
例えば、FX、株式、金、仮想通貨などなど…。
ハイリスクハイリターンであったり、これらを始めるまでの知識を得るまでの労力が大きいことが懸念されます。

それに加え、収入が安定しないことも懸念の一つではないでしょうか。

それに比べ不動産経営は、ミドルリスクミドルリターンであり仕組みが簡単なことで
多くの方に好まれている収入源の一つとして選ばれています。

また、不動産の一番の魅力は投資の中で唯一、銀行からの融資を受けることが可能で
他人からの家賃収入で資産を形成できることで老後のための収入源を
比較的安定して資産形成ができます。

収入の下落を補填

下のグラフの通り、ある年代から急激に年収の下落が始まります。
その際に、本業以外の収入源があると精神的な負担は減るのではないでしょうか？

前述の通り、様々な収入が考えられますが不動産は毎月の収入を安定的に
得ることができるため、仮に退職をしたとしても不動産の収入があります。

ただし、購入する物件が区分所有やキャッシュフローがでない物件を購入してしまうと…。

区分所有と一棟物件の違い

▶️　先ほどの続きになりますが、区分所有の物件を購入した場合
家賃収入が入居者がいるかいないかというゼロか100というリスクがあります。
また、区分所有は入居者がいなければ家賃収入がゼロであったとしても管理費、修繕積立金、固定資産税の支払いがあります。

空室がしばらく続くと給与収入から、補填することも起こりえます。
（戸建ては区分所有の管理費、修繕積立金がないというだけでゼロか100かというのは変わりません）

一棟物件は仮に総戸数が10戸だった場合、各戸のリスクが分散されるため一棟全体で見るとゼロから100のリスクになります。
そのため、1室が空室になったとしても他の部屋からの家賃が補填してくれるため比較的リスクを抑えられるというメリットがあります。（戸数が多ければ多いほどリスクは低くなる）

さらに一棟物件の場合は、買い増しをする際に区分と違い融資の足を引っ張ることが少ないため資産の拡大を図りやすいことが一番のメリットだと思われます。

法人スキームが資産拡大に適している理由

上記の図の通り、A法人の借入はB銀行、C銀行、D銀行、E銀行からは見えないということから、債務ゼロの状態に見える。（※例外あり）
その為、法人スキームで物件を保有すると次の物件の借入の難易度が大きく下がるというメリットがある。
ただし、SBJ、オリックス、三井住友トラストL&F等の法人スキームであっても個人の信用情報を隠せない金融機関もあるため金融機関の開拓時には信用情報に記載されないかどうかの確認が絶対的に必要。

法人スキームのメリット

▶️　消費税還付を受けることが可能

新設法人での購入の場合、消費税還付というものを受けることが可能になります。
消費税還付の対象は司法書士報酬、仲介手数料、建物に係る消費税です。
オーバーローンの場合は、消費税還付で手元の資金を増やすことができ、フルローンの場合は諸経費の軽減につながるというメリットがあります。

▶️　個人の給与所得の税率を挙げずに収益物件を持つことが可能

購入者や不動産業者ですら理解が曖昧な人が多く、個人で物件を購入し減価償却等で個人の給与所得への節税を目的にする人が多い。
区分マンションを節税目当てで購入する人が多い現状ですが、実際のところ区分マンションの場合は、設備の減価償却を大きくとるため
5年ほどで節税の効果は消えてしまう。
法人スキームの場合、物件を保有している法人と個人は別人格として見られるため「法人の収入」と「個人の収入」とみられます。
そのため、個人で不動産を保有すると不動産からの収入が増えて税率が個人の税率と不動産収入の税率があがるが、法人で不動産を保有すると
本来であがるはずの個人の税率があがらず、不動産の収入は個人の税率よりも低い法人税率が適用される。
その結果、全体での税率はあがらず収入を増やすことが可能になります。

▶️　相続税の対策が可能相続税の対策が可能

相続の際に、個人で不動産を所有していると相続税がそのまま適用されるが、
相続を法人の売買で済ませると極端な話「1円」での相続が可能になります。

投稿者プロフィール

GURADU管理人@浪田: 全国の大家さんと繋がる「場」を作っています。自身の経験から得た不動産投資の成功・失敗談や、最新の市況ニュースを更新中。孤独になりがちな大家業ですが、ここでは仲間と共に学び、共に豊かになることを目指しています。

投稿者プロフィール

最新の投稿

年末年始休業のお知らせ

法人スキームに適する物件