【不動産投資成功バイブル 第5回】第四章 不動産価格の遅効性
graduこの章では不動産価格の遅効性について記載していきます。
不動産の価格は融資の市況によって大きく左右されるというものです。
融資が出づらくなると不動産の価格が下がるのは当たり前です。
色んな方とお話ししていても「もう少し待ってれば融資が出づらいから物件価格下がると思うからそのタイミングで購入する。」と言われることも多いです。
結論として、不動産の価格は確かに下がりますが融資も今以上に出づらくなります。
その時に本当に購入できるように使える自己資金を蓄えておく必要があると思います。
現在、ここ１年ほどで年収1000万円以上ある人であれば融資します。と言っていた金融機関が年収2000万円程度ないとダメと言い始めている始末です。
不動産の価格が下がるのを待つ
イコール
融資が色んな意味で厳しくなる
ということは念頭に置いておくべきでしょう。
不動産価格の遅効性についてですが不動産の市況相場よりも先に不動産融資額が変動して融資額に引っ張られて市況相場が上下します。
融資使って物件を購入するので融資額が下がればそれに合わせて買主は物件を買いますよね。
図にするとこんな感じです。
ただ、売主がその価格で物件を手放せればですが…
売主も残債を完済するために自己資金を捻出する必要がありますからね。
今の段階で、すでに業者所有物件が出口で予定していた金融機関で融資がつかず売れないという状態になりつつあります。
しかも、リフォームしちゃって赤字になって業者も売りたいのに手元にお金ないから融資額で手放しても残債との差額分の返済ができないなんてことになってきています。
実際に残債との差額分が捻出できずに売れ残っている物件はしばしば見受けられるようになっています。
融資額=市場相場価格とはキッパリ言えませんが融資額が下がってきた時に売主がどれだけの価格で手放せるかがポイントであることと利回りや、その物件から得られる利益から考慮して現金をいくらか使って購入できるかが今後、買い進めて行く人には重要なポイントになってくる可能性は高いと思います。
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